به گزارش خبرنگار
خبرگزاری صدا و سیما ، ”حسینی“ مالباخته ای است که حالا با گذشت 7 ماه هر روز راهی دادگاه می شود تا شاید بتواند اندوخته ای که با سالها کار و تلاش برای خریدن خانه فراهم کرده و حالا از دستش رفته است دوباره پس بگیرد و شبیه اتفاقی که در زندگی این مالباخته افتاده شاید به تجربه برخی از ما هم آمده باشد.
او می گوید؛ با هزار امید و البته کلی قرض و قوله مبلغی را برای خرید خانه به فردی داده تا سقف آرزوهای خانواده اش باشد اما بعد از یک هفته متوجه شده خانه ای که خریده پیش از این به 15 نفر دیگر هم فروخته شده است .
اما چطور می شود یک ملک را به چند نفر فروخت؟ پاسخ به این سوال سوژه ای است که برای واکاوی آن به سراغ برخی مسئولان قضایی کشور رفتم و کاشف به عمل آمد که نهال این کلاهبرداری ها ریشه در برخی اسناد و قولنامه ها دارد.
حالا نکته مهم داستان این است که بر اساس گزارش مرکز آمار و فن آوری اطلاعات قوه قضاییه درصد بالایی از پرونده های قضایی مربوط به «ملک و مالکیت» است, پرونده هایی که با شکایات مرتبط با قولنامه های غیررسمی و دست نویس در مراجع قضایی تشکیل شده است.
البته، بنابر اظهارات رئیس کانون سردفتران و دفتریاران بیش از 40 درصد پرونده های قضایی مربوط به معاملات حوزه املاک با قولنامه‌های دستی و اسناد عادی است که به فرصتی برای جعل, کلاهبرداری, دست بردن در اسناد و فروختن یک ملک به چند نفر تبدیل شده است.
آنطور که «محمدرضا دشتی اردکانی» می گوید: با وجود قانون ثبت هنوز هم برخی مردم با اسناد عادی و دست نویس معامله های خود را انجام می دهند که به هیچ وجه قابل استناد نیست و برای اثبات اصالت این اسناد حتما باید در مراجع قضایی تصمیم گیری شود.
البته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم عقیده دارد: در گذشته معامله ها وخرید و فروش های اراضی و املاک به شکل قولنامه ای و دستی انجام می شد و بخش زیادی از تصرفات و تملکات مردم فاقد سند رسمی بود.
به گفته «احمد تویسرکانی» یکی از سیاستهای کشور، توسعه ثبت سند رسمی است و اگرچه پایه های اصلی قانون ثبت اسناد و املاک یا همان قانون «کاداستر» با نیت اجباری کردن سند رسمی ریخته شده, اما برداشت های ناصحیح, اجرای این قانون را به بیراهه کشانده است.
او همکاری نکردن دولت برای تامین منابع برای اجرای کاداستر را مهمترین علت ادامه حیات اسناد عادی و دست نویس می داند.
- اعتبار اسناد بی اعتبار بین مردم
اما یکی از وکلای دادگستری محدود نبودن دایره اسناد عادی را بی توجهی به قانون می داند.
به گفته «نعمت احمدی» اگر فردی با یک سند عادی و دست نویس ملک, زمین یا ماشینی را بفروشد آن معامله اعتبار ندارد و ممکن است همان ملک یا ماشین را به فرد دیگری هم فروخته باشد.
حالا بیش از 2 سال از تصویب و اجرایی شدن قانون کاداستر یا حدنگار که محدوده جغرافیایی، مشخصات مالکیتی و ویژگی های ثبتی اراضی را مشخص می کند، می گذرد اما با گذری کوتاه از برخی دفاتر املاک می بینیم که هنوز هم اسناد عادی و دست نویس بین مردم اعتبار دارد.
احمدی می گوید: ماده 22 قانون ثبت صراحت بر این نکته دارد که نقل و انتقال ملک یا ماشین برای ثبت در دفاتر اسناد رسمی نیاز به سند دارد، اما در تخصیص شرعی بر مواد 22 و 48 قانون ثبت، عملاً امکان ابطال اسناد رسمی با اسناد عادی را فراهم کرده است.
به گفته این وکیل دادگستری ماده 62 احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که سال گذشته در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده، دادگاهها را ملزم کرده تا اسناد عادی شرعی را نسبت به شخص ثالث (حتی دارنده سند رسمی) معتبر بدانند.
او عقیده دارد اگر مراجع قضایی پرونده اسناد عادی را در دادگاه رسیدگی نکنند قطعا قانون ثبت به صورت سراسری اجرا می شود.
اینجا یک نکته اختلافی وجود دارد، اختلافی درباره جایگاه اسناد رسمی و غیر رسمی که موجب شده قانون کاداستر به خوبی اجرا نشود و اسناد دست نویس نیز همچنان در میان مردم بماند.
احمدی درباره این اختلاف می گوید: استدلال حقوقدانان و افرادی که به اسناد عادی اعتبار می دهند این است که آنها می گویند بیع(فروش) محقق شده اما تشریفات انتقال سند صورت نگرفته؛ آنها می گویند ما به صحت بیع رای نمی دهیم بلکه به انجام تشریفات انتقال سند رای می دهیم که البته این مساله مغایر قانون ثبت است.
این وکیل دادگستری عقیده دارد بیشتر دست نویس ها و اسناد عادی نقایص و مشکلاتی دارد که بعدها گریبانگیر مالک و خریدار می شود و بهتر است به اسناد عادی بها ندهیم و تلاش کنیم که قانون ثبت اجرا شود.
- سامانه اسناد غیررسمی در راه
حالا معاونت اجتماعی و پیشگیری از جرم قوه قضاییه دست به کار شده تا از جرائم کلاهبرداری, جعل سند و فروش یک ملک به چندین نفر، آن هم با قولنامه های دست نویس پیشگیری کند.
معاون پیشگیری های وضعی معاونت اجتماعی و پیشگیری از جرم قوه قضاییه می گوید: قرار است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،سامانه ثبت اسناد غیررسمی راه اندازی شود تا آن دسته از اسنادی که امکان انتقال آنها در دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور وجود ندارد, در این سامانه ثبت شود.
به گفته «علیرضا ساوری» با راه اندازی این سامانه قطعا بی اعتباری اسناد دست نویس مشخص می شود و اثبات اصالت معامله هم بسیار ساده خواهد بود.
او از انجام مقدمات اولیه کار برای ایجاد این سامانه صحبت اما باز هم بر ثبت اسناد در دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور تاکید می کند.
- اجرای قانون کاداستر تنها راه چاره ؛واکاوی ماجرای اسناد عادی حاکی از آن است که در حال حاضر هیچ اطلاعات دقیقی از این دست نویس ها در هیچ مرجع قانونی وجود ندارد و مردم همچنان بدون در نظر داشتن عواقب تنظیم چنین اسنادی, مشتری دادگاه ها و محاکم قضایی می شوند.
شاید راه اندازی سامانه ثبت اسناد غیر رسمی به کاهش پرونده کلاهبرداری های مالکیتی کمک کند اما صرفا عامل موقتی و گذرا خواهد بود و آنچه مردم را از پیچ و خم دادگاه ها نجات می دهد اجرای صحیح قانون ثبت و کاداستر است؛ قانونی که با ثبت سند در سامانه اصلی اسناد و املاک کشور ، راه را برای سوء استفاده های احتمالی مسدود می کند.
